Le coup de pouce pour le premier achat immobilier des enfants

Le coup de pouce pour le premier achat immobilier des enfants

D’un côté, les prix augmentent de manière parfois exponentielle. De l’autre, les banques se montrent de plus en plus exigeantes dans l’octroi d’un crédit hypothécaire. Le résultat : les jeunes ont de plus en plus de difficultés à devenir propriétaires. C’est là que les parents peuvent intervenir. Mais que peuvent-ils faire réellement ?

Vous effectuez une donation d’argent à votre enfant

C’est vraisemblablement la solution la plus logique. Vous transférez une somme d’argent sur le compte en banque de votre enfant. Aucune autre formalité n’est nécessaire et vous ne devez même pas indiquer en communication que la donation se fait dans le cadre d’un achat immobilier. Vous garderez toutefois à l’esprit que, en Belgique, une donation est soumise à des droits s’élevant de 3 à 27% (il s’agit là des taux en ligne directe. Ils peuvent être plus élevés si le lien de parenté entre donataire et donateur est plus ‘compliqué). Cette donation étant considérée comme une avance sur héritage, c’est au décès du donateur que les droits seront perçus. Deux solutions pour éviter ces droits s’offrent à vous :

  • Vous payez, au jour de la donation, des droits s’élevant à 3% à Bruxelles et en Flandre ou 3,3% en Wallonie et vous évitez que vos enfants ne doivent s’en acquitter plus tard.
  • Vous n’enregistrez pas la donation. Vous faites ainsi l’économie des droits de donation. Mais il y a un ‘mais’. Si le donateur vient à décéder endéans les 3 ans (cinq, en Wallonie), les droits seront malgré tout réclamés aux bénéficiaires de la donation.

Vous prêtez de l’argent à votre enfant

Plutôt que de donner la somme nécessaire à l’achat de tout ou partie d’un bien immobilier, vous décidez de faire un prêt à votre enfant. Celui-ci devra donc vous rembourser. La question des intérêts est laissée à l’appréciation de chacun, mais vous devez savoir que si vous exigez des intérêts sur le prêt effectué, vous serez également redevable d’un précompte mobilier. Si vous décidiez par la suite de ‘laisser tomber’ la dette de votre enfant, le solde restant dû sera considéré comme une donation. Enfin, le jour de votre décès, le solde restant dû de votre prêt ira directement dans le passif de la succession afin de faciliter les calculs entre les différents ayants droit.

Vous donnez un bien immobilier à votre enfant

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous estimez que le moment est venu d’en faire don à votre enfant. Cela nécessitera un passage chez le notaire et donnera donc lieu à des frais et honoraires. Ici aussi, l’État frappera à la porte du bénéficiaire de ce don pour lui réclamer des droits de donation, calculés par tranches, sur base de la valeur du bien immobilier donné. Ici aussi, le taux d’imposition varie de 3 à 27%. Il faut toutefois savoir qu’une tranche de 150.000 €, par parent et par enfant, n’est soumise qu’aux droits minimaux de 3%. Cela peut rendre l’opération plus avantageuse.

Vous vendez un bien immobilier à votre enfant

Pour contourner le problème des droits de donation, vous pourriez avoir envie de vendre le bien immobilier que vous auriez – dans des circonstances où l’imposition est moins élevée – donné. Dans la foulée, vous pourriez d’une part aménager un plan de remboursement et, d’autre part, réduire considérablement la valeur du bien immobilier que vous vendez à votre enfant. Mais – eh oui, il y a toujours un ‘mais’ – le fisc ne l’entend pas de cette oreille. À votre décès, il pourrait estimer que la vente s’est déroulée en décalage par rapport au marché immobilier du moment et considérer la vente comme une donation déguisée. L’enfant bénéficiaire de vos largesses serait alors imposé au taux ordinaire des droits de donation.

Vous payez les factures liées à la vente

Toujours dans l’intention d’éviter les droits de donation, vous pouvez opter pour une solution annexe en payant différentes factures. Lorsqu’on emménage dans un bien immobilier, on a souvent envie d’effectuer des travaux pour le faire correspondre à ce que l’on considère comme le lieu de vie idéal. En tant que parent, vous pouvez décider de prendre ses factures de travaux ou d’achat de mobiliers à votre compte. C’est un moyen de passer sous les radars, mais cela pourrait se retourner contre le bénéficiaire de ces cadeaux s’il a des frères et sœurs. En effet, au jour de calculer les droits de succession, lesdits frères et sœurs pourraient se souvenir des largesses parentales et vouloir les mettre en perspective pour déterminer qui doit quoi.

Vous vous offrez comme garant

Auparavant, il était possible de proposer à la banque de se porter garant. On disait aussi que l’on était caution de son enfant. Mais cette pratique fait désormais partie du passé. Si vous voulez être garant pour votre enfant, vous devez accepter, dans les faits, d’être co-emprunteur. L’organisme financier pour lequel vous opterez décidera avec vous de la tranche de l’achat que vous prenez à votre charge (entre 10 et 20% sont le plus souvent remarqués). Vous devenez donc propriétaire d’une partie du bien immobilier convoité par votre enfant et devez vous acquitter de la charge que cela représente. C’est également plus compliqué dans le sens où, à votre décès, des droits de succession ou de donation seront perçus sur la partie du bien immobilier qui vous appartient.

Vous avez des questions sur les possibilités fiscales liées à un investissement immobilier pour vos enfants ? Posez-les à Magecofi-Atecofi via son formulaire de contact. Nous nous ferons un plaisir de vous répondre.

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